الأبراج السكنية ظاهرة تجتاح النسق العمراني تصل أسعار الشقق إلى مليون ريال في جدة

تصل أسعار الشقق إلى مليون ريال في جدة
الأبراج السكنية ظاهرة تجتاح النسق العمراني


أحمد علي الكناني ـ جدة
قبل نحو 30 عاما على أقل تقدير تحمس أحد المستثمرين لبناء برج سكني في منطقة كورنيش مدينة جدة ـ غربي السعودية ـ من 11 طابقا، لكن مشروعه لم يلق تأييدا من جميع الأطراف ذات العلاقة نظرا لحداثة تجربة النسق العمراني به، إضافة إلى انخفاض الطلب على مثل هذه الوحدات، مما يعني ارتفاع درجة المخاطرة فيه، ودفعت كل تلك العقبات ذلك المستثمر إلى إقفال ملف مشروعه وصرف النظر عنه نهائيا، لكن ومع دخول عقد التسعينيات عاد الحديث عن جدوى مشاريع الأبراج إلى الساحة ساخنا في هذه المدينة الساحلية التي درج تسميتها بعروس البحر الأحمر، إثر متغيرات تمثلت في زيادة الدخول الفردية، وظهور أنماط جديدة من الاستهلاك، وتفشي الرغبة في التميز والخصوصية. كما تزامنت هذه المتغيرات مع حدوث تعديل في نظام الإنشاء والبناء إلى ارتفاع 12 طابقا بعد أن كان محصورا في دورين فقط، إضافة إلى تحديد نسبة المساحة المعدة للبناء بـ 30 في المائة من مساحة الأرض و70 في المائة للمنظر العام. واندفع المستثمرون مرة أخرى مع نجاح أول مشروع تم تنفيذه وهو (الفارسي بلازا ـ1) لتبدأ معها ملامح الأبراج تظهر للعيان متركزة في المنطقتين الشمالية والجنوبية لشاطئ البحر أو ما درج تسميته بـ (الكورنيش). ووصل عدد الأبراج المعدة للسكن إلى أكثر من 20 مشروعاً بإجمالي استثمارات تتجاوز أربعة مليارات ريال. ونظرا للمواصفات الخاصة والمنطقة المميزة التي تقع فيها هذه الأبراج طرح المستثمرون وأصحاب هذه المشاريع مكوناتها من الوحدات السكنية من الشقق والفلل بواسطة التملك بأسعار يقدر متوسطها بنحو مليون دولار، وقد يزيد هذا الرقم تبعا لمساحة الوحدة السكنية وميزاتها. والواقع أن هذه المشاريع باتت تثير جدلا واسعا بين المراقبين فيما يخص المستثمرين من خلال أسباب تحركهم مرة أخرى واندفاعهم السريع، إضافة إلى توقعاتهم لحجم الطلب من حيث زيادته، وبالتالي طفرة في أرباحهم أو ربما انخفاضه وتعرضهم إلى مخاطر وتهديد جدوى استثماراتهم، وأخيرا نظرتهم الخاصة لما تتميز به مشاريعهم القائمة أو تلك التي تحت التنفيذ.
ولم ينحصر الجدل الذي أحاط بمشاريع الأبراج السكنية كظاهرة فريدة تستحق الدراسة والبحث فيما يتعلق بأوساط المستثمرين فقط، بل يتعداه إلى جمهور المستهلكين وهم يمثلون الشرائح المستهدفة من حيث تطور أذواقهم في أنماط العيش.
عودة الظاهرة
الاتفاق السائد حاليا أن تغير بعض قوانين أنظمة البناء أعادت اندفاع المستثمرين صوب مشاريع الأبراج السكنية في منطقة كورنيش جدة مرة أخرى، إذ أنها شكلت لهم الضوء الأخضر عبر السماح بإنشاء مبان على ارتفاعات تفوق الـ 12 طابقا. وعلى رغم أن البعض يعتبر أن هذه العقبة لا تعدو كونها (جواز مرور نظامي)، إلا أن عبد الرحمن المطوع الرئيس التنفيذي لشركة مدائن الخليج، يعتقد بأنها الدافع الرئيسي الأول، بل ويطالب أيضا بزيادتها على التعديل الجديد، ويقول إن هذا التأثير ظهر إيجابا من جانبين، الأول: زيادة الطلب على الوحدات السكنية في الطوابق العليا، ويتمثل الثاني: في زيادة الفراغات وإعطاء فرصة أكبر للمسطحات الخضراء بين المشاريع بشكل عام والمسطحات المفتوحة داخل المشروع الواحد لاستخدامها في إنشاء الملاعب والحدائق بما يميزها عن الأخرى. مخالفو الرأي السابق في اعتباره تغير أنظمة البناء الدافع الأساسي لتحرك المستثمرين تجاه مشاريع الأبراج السكنية على وجود محفزات بجانب ذلك الدافع، وهي ظهور قوى جديدة لدى المطورين العقاريين تتمثل في نمو مشاريع المجمعات كبديل لما هو متعارف عليه في تطوير الوحدات السكنية التقليدية وتوافر منظومة من الخدمات المتكاملة في موقع واحد، ويعني ذلك أن العوائد الاستثمارية لهؤلاء المطورين باتت لا تعتمد فقط نشاطا واحدا وهو بيع الوحدات، بل على مجموعة من الأنشطة تساهم أيضا في تخفيف هامش المخاطرة في مشاريعهم. وفي المقابل، أفرزت تطورات وخبرات غير تقليدية في المجتمع السعودي رغبة جامحة في الخروج من أنماط العيش التقليدية أو الرتيبة بشكل عام وأنظمة البناء بشكل خاص، إذ بدا واضحا وجود بوادر لثورة هادئة على ما هو موجود من فوضى وعشوائية عمرانية، وتظهر هذه التطورات في الجيل الثاني من الأسر والعوائل ذوي الدخول المرتفعة نسبيا والتي تلقت جزءا من تعليمها خارج البلاد وأخرى تلقت خبرات من السفر والعمل. وعلاوة على ذلك فإن كثيرا من ملاك الفلل الخاصة زادت معاناتهم مع التزامات الصيانة وفقدانهم عنصر الخصوصية مع عشوائية انتشار البناء في الأحياء السكنية.
عرض وطلب
يتفق عقاريون تحدثت إليهم «عكاظ» على أن هناك خمسة عوامل تمثل الركائز الأساسية لتحديد اتجاهات نمو الطلب على وحدات الأبراج السكنية في مدينة جدة، وأبرز هذه العوامل: استمرار الانتعاش الاقتصاد المحلي بما يؤثر على مداخيل الأفراد، تسارع معدلات النمو السكاني بنسبة سبعة في المائة تقريبا، تغيرات أنماط الاستهلاك، زيادة الرغبة في التميز، ونمو القطاع السياحي الداخلي مع زيادة تدفق المواطنين والزائرين والمعتمرين. وعلى رغم وجود مساحة من التشاؤم على مستقبل الأبراج السكنية نتيجة تراجع أسعار إيجارات المشاريع الموجودة داخل المدينة لوجود فائض من العرض وحداثة تجربة التمليك، فإن تفاؤلا قويا يسود بين الملاك يرتكز على النمو الذي يشهده قطاع المجمعات المتكاملة التي توفر أكبر سلة من الخدمات الأساسية، مثل: القرب من المنطقة التجارية ومرافق التسلية والرياضية والأندية الصحية والمدارس. ويتفق العقاري غسان بخاري مع هذا الرأي، ويقول: إن المستقبل سيكون لصالح المجمعات السكنية والترفيهية والثقافية والرياضية المجمعة في موقع واحد، فهي القوى الجديدة في السوق حاليا. والسؤال الذي يطرحه البعض حول أسباب انفراد منطقة كورنيش جدة الممتدة بطول 80 كيلو مترا على ساحل البحر، باندفاع المستثمرين إليها؟
وللإجابة على هذا السؤال يتعين النظر إلى المميزات الخاصة لهذه المنطقة مثل إطلالها على البحر مباشرة وما يغري هذا المنظر لدفع مقابل كبير أمامه. ويقول بخاري هنا، إن محدودية المساحة المصرح لها ببناء الأبراج وانحسارها في مساحة صغيرة تقع بين ميداني الرحمة والنورس أثرت بشكل سلبي على أسعار الأراضي فيها وصعودها إلى مستويات مرتفعة، وعمق هذا الأثر أيضا دخول شركات الفنادق العالمية في مضاربة للحصول على أكبر قدر من المساحات لمشاريعها. وحسب أحد سماسرة ومكاتب العقار قد يتجاوز سعر المتر المربع للأرض 18 ألف ريال. لكن المهندس طارق بن حمدي يرد على بخاري، بالقول: إن مستويات العرض لا تفوق الطلب، فما يحدث حاليا هو وجود غموض بين الأفكار والأهداف التطويرية لبعض المستثمرين مما يجعلهم يقعون في أخطاء غير مقبولة للشرائح المستهدفة، مما يسبب عزوفا في الإقبال عليها. وينعكس ذلك على توجهات المستثمرين مع وجود سوق غير مكتشفة حاليا يصعب معها تقوية الطلب الحالي.
وبحسب توقعات المراقبين فإن مشاريع الأبراج السكنية تلقى تجاوبا كبيرا في السوق على عكس ما يعتقده البعض من أن زيادة العرض يقابلها انخفاض في الطلب، ويقول: إن زيادة المشاريع ستحول المنافسة إلى عنصري الجودة والسعر للأفراد ذوي القدرة العالية على التملك، ما يعني سيطرة عنصر المعيار ونظام البناء الحديث. ويوضح أن خصوصية منطقة الكورنيش دون سواها، إضافة إلى المميزات الخاصة بالمشاريع القائمة ستحدد الطلب المستقبلي.

عـوافي اخي الكريم