قانون إيجار العقارات الكويتي مرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978
في شأن إيجار العقارات

المادة 1
تسري احكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الاراضي الفضاء المؤجرة للسكن او لغير ذلك من الاغراض وتستثني من ذلك الاراضي الزراعية.
اذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي او كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي او وقع العقد على عين وما تحتويه من اموال تفوق في اهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الايجار فتسري احكام قانون التجارة او غيرها على حسب الاحوال.
في حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لاي سبب يستمر عقد المستأجر من المضارب نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك والمضارب الجيد وفق احكام هذا القانون.


المادة 2
للحكومة - بقرار من الوزير المختص او رئيس الهيئة المعنية - اخلاء العقارات اداريا في الحالات الآتية :
- العقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة ايا كان شاغلها.
- العقارات المملوكة لها والتي يتقرر اقامة احد مشروعات المنفعة العامة عليها.
- الاموال العامة واملاك الدولة الخاصة - بما في ذلك الاراضي الزراعية - التي تشغل بموجب تراخيص او عقود تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي وذلك في حالة مخالفة شروط الترخيص او العقد او لدواعي المصلحة العامة ، ويكون الاخلاء خلال مدة يحددها القرار بحيث لا تجاوز سنة من تاريخ الانذار.
- العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احفاظها بحق الملكية مدة محددة اذا خالف المخصص له شروط الترخيص او دعت الى الاخلاء مصلحة عامة ، وذلك خلال المدة التي تحتفظ فيها الحكومة بملكية العقار.
للحكومة في حالة مخالفة شروط الترخيص بالتأجير من الباطن او تقتصر على اخلاء المستأجر من الباطن.


المادة 3
ألغيت المادة بموجب المرسوم بالقانون رقم 67 لسنة 1980 بإصدار القانون المدني


المادة 4
الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم.
إذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة.
اذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الاجرة او على كيفية تقديرها او اذا تعذر اثبات مقدار الاجرة وجب اعتبار اجرة المثل ويراعي في تقدير اجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والاجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من اوصاف عامة او خاصة تؤثر في منفعتها.


المادة 5
عقود الايجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون يجب ان تكون ثابتة بالكتابة ، ومع ذلك يثبت عقد الايجار اذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك.
ما العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون فيجوز اثباتها حسب القواعد التي كانت سارية وقت ابرامها.


المادة 6
اذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها بدون غش فاذا كان احدهم قد اثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل ان يضع مستأجر آخر يده فانه هو الذي يفضل.
اذا لم يوجد سبب لتفضيل احد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض.


المادة 7
يلتزم المؤجر ان يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد للتسليم في حالة تصلح معها لان تفي بما اعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق كتابيا لطبيعة العين.
اذا ثبت ان العين المؤجرة كانت وقت التسليم غير صالحة للانتفاع الذي اجرت من اجله او كانت في حالة ينقص معها الانتفاع كبيرا او تعرض صحة المستأجر او من يعيشون معه او مستخدميه او عماله لخطر جسيم جاز للمستأجر ان يطلب فسخ العقد او التعويض ان كان له مقتض.


المادة 8
يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويقوم اثناء الاجازات بالترميمات الضرورية وعلى الاخص القيام بالاعمال اللازمة لصيانة الاسطح والدرج والمصاعد وانابيب المياه ونزح المجاري الصحية فاذا تأخر بعد اعذاره في القيام بذلك جاز للمستأجر ان يحصل على ترخيص من القضاء في اجرائها واستيفاء تكاليفها من الاجرة.
انه اذا كانت تكاليف الصيانة الضرورية قد بلغت حدا من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم المؤجر الا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي - وتراعى في ذلك اجرة العين ومدة بقاء المستأجر فيها - ويكون للمستأجر اما فسخ العقد او ان يتحمل ما يزيد على هذا الحد.
لا يجوز للمستأجر ان يمنع المؤجر من اجراء الترميات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة فاذا ترتب على هذه الترميمات اخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر ان يطلب الحكم بفسخ الايجار او انقاص الاجرة.
مع ذلك يجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالف ذلك.


المادة 9
على المؤجر ان يمتنع عن كل ما من شأنه ان يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه او بحسب ما اعدت له.


المادة 10
يجب على المستأجر ان يقوم بوفاء الاجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة.
اذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب وفاء الاجرة في اول كل شهر اذا كان الايجار مشاهرة في اول كل مدة معقود عليها الايجار في الاحوال الاخرى ولا يعتد بتاريخ سند قبض الاجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها.
للمستأجر ان يودع الاجرة المستحقة خزانة ادارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا ، فاذا حصل الايداع خلال عشرين يوما من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالاجرة في الموعد المقرر.
يجب ان يتم عرض الاجرة على المؤجر كلما حل ميعاد استحقاق كل دفعة منها. ما لم يكن قد سبق للمستأجر عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر واثبت بمحضر اعلان العرض ان المستأجر سيودع ما يستجد من الاجرة في موعد استحقاقها بادارة التنفيذ ، فيجوز له ايداعها دون عرض الى ان يقوم المؤجر باخطار المستأجر كتابة بانه يقبل سداد الاجرة اليه فيلتزم المستأجر بعرضها على المؤجر بعد ذلك.
اذا قام المستأجر بعرض الاجرة قانونا على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبضها في هاتين المرتين ، وجب على ادارة التنفيذ في المرات التالية قبول ايداعها مباشرة دون حاجة الى عرضها على المؤجر ، ما لم يقم المؤجر باخطار المستأجر كتابة بانه سوف يقبل الاجرة دون عرضها عرضا قانونيا.
على ادارة التنفيذ اخطار المودع له بحصول الايداع خلال خمسة ايام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول فاذا كان عنوان المودع له غير معروف ارسل اخطار الى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته.
في جميع الاحوال لا يجوز للمودع سحب ما اودعه من اجرة الا بموافقة المودع له او بموجب حكم قضائي.
يصدر وزير العدل قرار بتحديد رسوم العرض والايداع والصرف التي يلتزم بسدادها كل من المستأجر والمؤجر والقواعد والاجراءات المنظمة لذلك.
اذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الاجرة او الخصم منها او انقاصها فان ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الاجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك الى ان يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي او يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين والا اعتبر متخلفا عن اداء الاجرة.


المادة 11
الاجرة المتفق عليها في عقد الايجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها الا باتفاقهما او للاسباب التي يقررها القانون.
مع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل اذا لم يتفقا رضائيا على الاجرة مرة كل خمس سنوات على الاقل ما لم يكن الايجار معقود لمدة اطول فتسري الاجرة المتفق عليها الى نهاية مدة العقد ويراعى في تقدير اجرة المثل ما نص عليه في المادة 4 من هذا القانون.
في جميع الاحوال لا يجوز ان يتجاوز الفرق بين الاجرة السارية ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم.
تسري احكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون.


المادة 12
يلتزم المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه فان لم يكن هناك اتفاق التزم ان يستعمل العين بحسب ما اعدت له.
لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين تغييرا بدون اذن المؤجر فإن احدث بها تغييرا بدون اذن جاز للمؤجر مطالبته باعادة العين الى الحالة التي كانت عليها.


المادة 13
على المستأجر ان يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد وعليه اجراء الاصلاحات التأجيرية التي ترجع الى الاستعمال العادي المألوف كالاصلاحات الداخلية في التوصيلات الكهربائية او الادوات الصحية او الابواب والنوافذ او الصبغ ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
يكون المستأجر مسئولا عما يصيب العين اثناء انتفاعه بها من تلف او هلاك اذا كان ناشئا عن اهماله او استعمالها استعمالا غير مألوف.


المادة 14
لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الايجار وذلك عن كل ما استأجره او بعضه الا باذن كتابي صريح من المؤجر.


المادة 15
اذا قام المستأجر بتأجير العين كلها من الباطن بموجب اذن كتابي ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهيا بذلك عقد ايجاره تقوم العلاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن بشرط ان يكون المستاجر الاصلي قد اوفى الاجرة المستحقة عليه ، وتحدد القيمة الايجارية للعين في هذه الحالة بذات الاجرة المتفق عليها في العقد الاصلي او بالاجرة المتفق عليها في عقد الايجار من الباطن ان كانت اعلى.
اذا وقع الايجار من الباطن على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين ان يطلب الاخلاء وبين ان يبقى المستأجر من الباطن. وفي هذه الحالة الاخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما وتحدد القيمة الايجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليه مع المستأجر الاصلي او بأجرة المثل ان كانت تجاوزها.


المادة 16
اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا او جبرا الى شخص آخر فان الايجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية وتستمر احكام العقد من حيث آثاره والمدة اللازمة لتعديل الاجرة بالنسبة الى المالك الجديد.
يشترط لذلك ان يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية.
لى ان الايجار لا ينفذ في حق المالك الجديد اذا اثبت صوريته او اثبت غشا يبطله.


المادة 17
يعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها اذا كان شاغلا او مستغلا لها بنفسه وتحدد القيمة الايجارية للعين في هذه الحالة باجر مثلها ولا يجب على المالك اداء الاجرة الا اذا استوفى مبلغ التثمين كاملا.
ما اذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفى المالك على الاقل نصف مبلغ التثمين.
في جميع الاحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ انذاره رسميا.